تقسيم مناطق الإيجار القديم في مصر يدخل مرحلة جديدة مع بدء تطبيق التعديلات الصادرة في قانون الإيجار القديم لعام 2025، والذي يهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بما يحقق قدراً أكبر من العدالة، مع الحفاظ على استقرار السكن للأسر التي تعيش في وحدات بنظام الإيجار القديم منذ عقود.
ومع بدء العمل بالقانون في سبتمبر 2025، بدأت لجان الحصر في المحافظات تنفيذ المهام الموكلة إليها وفق جدول زمني محدد، تمهيداً لإعلان النتائج بصورة رسمية.
في الوقت الراهن، لا توجد خريطة قومية موحدة توضح تقسيم جميع مناطق الإيجار القديم على مستوى الجمهورية، إذ يعتمد التصنيف على نتائج لجان الحصر في كل محافظة بشكل منفصل، نظراً لاختلاف طبيعة الأحياء وخصائص البناء ومستوى الخدمات من منطقة إلى أخرى.
ووفقاً للقانون الجديد، تعمل هذه اللجان لمدة ثلاثة أشهر قابلة للتمديد، ويتم تشكيلها بقرار رسمي من المحافظ المختص، وتضم خبراء في التخطيط العمراني وممثلي الأجهزة المحلية والضرائب العقارية.
تعتمد عملية التصنيف على مجموعة من المعايير الفنية والتنظيمية التي تهدف إلى تقييم كل منطقة بأكبر قدر من الموضوعية. ويأتي الموقع الجغرافي على رأس المعايير، حيث يتم النظر إلى طبيعة الشارع، القرب من الخدمات الحيوية، والارتباط بشبكات النقل والمرافق العامة.
كما يلعب مستوى البناء دوراً محورياً في التقييم، من حيث جودة المواد المستخدمة، عمر المبنى، مساحة الوحدات، وحالتها الإنشائية.
وتولي اللجان اهتماماً خاصاً بتوفر المرافق الرئيسية مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفونات، إضافة إلى مدى جاهزية البنية التحتية في المنطقة، بما يشمل الطرق، وشبكات الصرف الصحي، والمواصلات العامة.
كما يدخل في عملية التقييم مستوى الخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية المحيطة، وهي عوامل تؤثر بشكل مباشر على القيمة الفعلية للسكن في المنطقة.
وتعتمد اللجان أيضاً على القيمة الإيجارية الضريبية للوحدات، وفقاً لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، باعتبارها أحد المؤشرات المهمة على مستوى المنطقة.
ولا تكتفي اللجان بالوصف العام للمناطق، بل تستخدم نظاماً دقيقاً للنقاط، حيث تحصل المناطق المتميزة على أكثر من 80 نقطة، بينما يتم تصنيف المناطق المتوسطة بين 40 و80 نقطة، وتُسجل المناطق الاقتصادية أقل من 40 نقطة.
ويُتوقع أن يساهم هذا النظام في وضع تصور أكثر وضوحاً للمعروض السكني ضمن الإيجار القديم، ما يساعد في اتخاذ قرارات مستقبلية تتعلق بالتصرف في الوحدات وتحديد الزيادات التدريجية للإيجار.
وبحسب ما تم إعلانه، يجري نشر نتائج اللجان تباعاً في الوقائع المصرية، كما يتم عرضها في وحدات الإدارة المحلية لإتاحة الاطلاع عليها من جانب المواطنين.
وتشير التوقعات إلى أن التصنيفات الجديدة قد تفتح المجال أمام إجراءات لاحقة تتعلق بتسوية الفروقات في القيمة الإيجارية بين المستأجرين والملاك، خاصة في المناطق التي تشهد فروقاً كبيرة بين الوضع الحالي والقيمة السوقية.
وبينما يستمر تنفيذ القانون على مراحل، يترقب ملايين المستأجرين والمالكين النتائج النهائية لعمليات الحصر، أملاً في تحقيق توازن حقيقي بين حق السكن وحق الملكية.
ويظل الهدف الأساسي من هذه التعديلات هو الوصول إلى صيغة عادلة ومستدامة تضمن تطوير المناطق القديمة ورفع كفاءة المباني، مع الحفاظ على السلام الاجتماعي في مختلف المحافظات.
